Décryptage de la situation du DPE et des petites surfaces. En quoi la réforme de 2021 les pénalise ? Qui s'oppose à une modification de la méthode de calcul ? Comment optimiser la performance énergétique de son bien ? Nous avons fait le point pour vous.

Dans le paysage immobilier d'aujourd'hui, le diagnostic de performance énergétique (DPE) s'affirme comme un outil incontournable, désormais imposé lors de toute transaction immobilière. Son rôle crucial est d'évaluer les performances énergétiques d'un bien. Malgré son statut fondamental, sa fiabilité suscite des interrogations grandissantes de la part de plusieurs acteurs de l'immobilier, alimentant des critiques de plus en plus pertinentes.

Résumé de la situation actuelle

Vous n’êtes pas sans savoir qu’à partir du premier janvier 2025, il sera impossible de mettre en location un bien ayant obtenu une note énergétique de G.

De nombreux acteurs immobiliers ont constaté que le DPE pénalisait les petites surfaces (moins de 30m2). En effet, les chiffres révèlent que 18% des logements de moins de 30m2 sont notés F ou G, tandis que seulement 4% des logements de plus de 100m2 reçoivent ces notes basses.

Au sein de l'exécutif, une proposition intrigante émerge, suggérant la possibilité d'appliquer un "coefficient de pondération" aux petits appartements qui sont pénalisés par les méthodes de calcul 3CL du DPE (méthode actuelle de calcul du DPE). Certains experts du secteur plaident, quant à eux, en faveur d'une décision d'ordre politique, sans altérer la structure même du DPE.

Alors que le DPE demeure obligatoire et incontournable dans le domaine immobilier, explorons ensemble les débats actuels, centrés sur les petites surfaces et voyons en quoi une réforme serait bénéfique pour ces logements inférieurs à 30m2.

En quoi la réforme de 2021 pénalise-t-elle les petites surfaces ?

Depuis juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a changé, introduisant une méthode de calcul plus stricte et des étiquettes énergétiques révisées. Cependant, ce changement a suscité des inquiétudes, notamment pour les petites surfaces.

Cela s’explique par deux facteurs principaux 

La consommation d'eau chaude sanitaire (ECS) :

• Principe : la consommation d'eau chaude sanitaire est liée à la surface habitable du logement, car cette surface fournit un nombre moyen d'occupants.

• Impact sur le DPE : plus la surface habitable est petite, moins le nombre moyen d'occupants est élevé, ce qui peut entraîner un ballon d'eau chaude plus grand en proportion. Un grand ballon d'eau chaude peut être perçu comme une consommation énergétique plus importante, même dans un logement bien isolé et performant. Ainsi, la note du DPE peut être pénalisée pour un petit logement.

L’indice de compacité thermique :

• Principe : cet indice mesure le rapport entre la surface déperditive (par laquelle la chaleur peut s'échapper) et la surface habitable d'un logement. Pour le calculer, on additionne toutes les surfaces déperditives et on divise cette somme par la surface habitable.

• Impact sur le DPE : un indice de compacité thermique plus bas indique une meilleure efficacité thermique du logement. En d'autres termes, si un logement a une proportion plus faible de surfaces par lesquelles la chaleur peut s'échapper par rapport à sa surface habitable, il peut bénéficier d'une classification plus avantageuse dans le DPE. Cela peut contribuer à une meilleure note globale du logement en termes de performance énergétique.

Les studios ou petits appartements sont souvent confrontés au défi d'un ratio surface déperditive/surface habitable moins favorable en raison de la proportion plus élevée de murs par rapport à un appartement de forme similaire mais avec une plus grande surface habitable.

Cette situation pousse de nombreux propriétaires à se séparer de leurs biens pour éviter les coûts des travaux nécessaires, contribuant ainsi à une congestion accrue sur un marché immobilier déjà entravé par les difficultés d'obtention de prêts pour de nombreux ménages.

Dans cette perspective, une éventuelle réforme offrirait une nouvelle opportunité de mettre en valeur ces biens à des prix ajustés.

🔑 LEXIQUE

Surface Déperditive : il s'agit de la partie d'un bâtiment par laquelle la chaleur peut s'échapper, contribuant ainsi à la perte d'énergie thermique. Ces surfaces incluent généralement les murs, les fenêtres, les planchers et le toit, qui ne sont pas complètement isolés.

Surface Habitable : c'est la surface intérieure d'un logement qui est destinée à être utilisée pour des activités quotidiennes, telles que les pièces à vivre, les chambres, la cuisine, etc. Elle exclut généralement les murs extérieurs, les cloisons intérieures, les balcons, les terrasses, les garages, etc.

Vers une révision du calcul DPE pour les petites surfaces ?

La divergence d'opinions persiste entre ceux qui défendent la méthode actuelle et ceux remettant en question la variabilité des résultats pour des logements équivalents (tel que le ministre de la Transition écologique Christophe Béchu).

Au Sénat, des débats révèlent l'inadéquation du DPE aux petites surfaces, suscitant des critiques et des interrogations sur la classification divergente malgré une isolation équivalente. La réponse du ministère reste figée dans une défense générale de la fiabilité du DPE.

Le gouvernement envisage une révision, mais rien n'est encore confirmé.

Mais de quoi s’agit-il ?

Calcul DPE : un coefficient corrélé à la taille du logement

Étant donné que le calcul prend en compte la surface en mètres carrés, la perte de chaleur d'un petit logement est plus élevée que celle d'un grand logement.

Pour remédier à ce problème, plusieurs professionnels du secteur affirment qu'il est nécessaire d'appliquer un coefficient de modulation aux petites surfaces lors du calcul du DPE, sans modifier le calcul de base. L'objectif serait d'ajouter une donnée supplémentaire, à savoir la taille du logement.

D’autres revendications intéressantes :

• Formation des diagnostiqueurs : certains souhaitent renforcer la formation des diagnostiqueurs en créant des diplômes reconnus par l'État et lutter contre la fraude en introduisant une carte professionnelle. En effet, certains diagnostiqueurs travaillent sans certification, assurance et ne déclarent pas leurs DPE à l'Ademe (Agence de la transition écologique). C'est pourquoi des organisations telles que sa fédération et FedExperts proposent la création d'une carte professionnelle pour les diagnostiqueurs.

• Suivi périodique des diagnostics : une autre proposition fréquente consiste à effectuer un suivi longitudinal et des diagnostics périodiques pour renforcer la confiance du public en dehors d’une vente ou d’une mise en location.

Pour l’instant, rien n’est encore acté, mais toutes ces revendications font l’objet de “possibilités” par le gouvernement, car celui-ci attend les recommandations du Conseil national de l’habitat, prévues pour début janvier 2024.

Solution : comment optimiser la performance énergétique de votre logement ?

1. Améliorer l'isolation pour une performance énergétique optimale

Une isolation inefficace est souvent responsable d'un DPE défavorable. Selon l'Ademe, jusqu'à 20% de la chaleur peut s'échapper par les murs et 15% par les fenêtres. Investir dans des améliorations telles que le double vitrage (coûtant entre 150 et 230 euros le m2) peut non seulement améliorer le DPE, mais également s'avérer rentable sur le long terme.

2. Moderniser le système de chauffage

Un système de chauffage obsolète peut avoir un impact significatif sur la performance énergétique (il représente jusqu'à 67% de la consommation électrique des ménages). Opter pour des solutions plus efficaces comme des pompes à chaleur ou les chaudières à condensation peut non seulement réduire les émissions de gaz à effet de serre, mais également améliorer l'efficacité énergétique globale.

En outre, des ajustements plus abordables tels que l'installation de robinets thermostatiques (environ 30€ par robinet) ou la révision de l'isolation des tuyaux peuvent également contribuer à un meilleur contrôle de la chaleur.

3. Intégrer des énergies renouvelables

Ajouter des sources d'énergie renouvelable, comme des panneaux solaires ou une pompe à chaleur géothermique, peut réduire la dépendance aux énergies fossiles et améliorer la classification du DPE.

4. Recourir à des aides financières pour les travaux de rénovation

Rendre votre logement plus économe en énergie peut être facilité grâce à diverses incitations financières proposées par l'État français. Ces aides évolutives encouragent les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, améliorant ainsi la performance énergétique globale du bien :

• MaPrimeRenov’ : une aide financière adaptée aux travaux entrepris et aux revenus, avec la possibilité d'atteindre jusqu'à 10 000€. Les règles d’éligibilité vont devenir plus strictes.

• Les certificats d’économie d’énergie (CEE) : les entreprises énergétiques telles que EDF et Total offrent des primes de financement et des prêts avantageux pour les travaux énergétiques, conformément à la loi POPE de 2005 qui les oblige à fournir cette assistance afin d'éviter de payer une taxe élevée.

• Éco prêt à taux zéro : un prêt sans avance de trésorerie pour des travaux énergétiques, sous certaines conditions.

• TVA à taux réduit : une réduction de la TVA pour les travaux visant à améliorer le DPE, sous certaines conditions également.

Il est certain que le DPE continuera à faire parler de lui. C'est une perspective positive maintenant que nous comprenons ses enjeux.

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