Baromètre prix par ville édition octobre 2026 : où ça monte, où ça baisse

Ce baromètre reprend les derniers chiffres officiels disponibles, ceux du 2e trimestre 2026 publiés par l'Insee et les notaires. Il montre où les prix résistent, où ils cèdent, et comment situer votre ville dans ce paysage.

Les chiffres clés du baromètre

• ville la plus dynamique : Marseille, +2,2% sur un an pour les appartements
• ville la plus en recul : Lyon, -1,9% sur un an et -1,9% sur le trimestre
• moyenne nationale : -0,8% sur un an pour les logements anciens
• écart maisons-appartements : -1,3% contre -0,1% sur un an
• Île-de-France : 6 150€ le m² pour un appartement ancien à fin juillet 2026

À retenir : il n'existe pas un prix immobilier français en 2026, mais des marchés locaux qui divergent de plus de quatre points sur un an.

Où les prix montent-ils et où baissent-ils ?

Quatre territoires progressent sur un an, trois reculent et un reste stable. Le détail publié par l'Insee donne la hiérarchie suivante.

Évolution des prix des logements anciens, 2e trimestre 2026

Source : indices Notaires-Insee, données provisoires corrigées des variations saisonnières.

Deux enseignements ressortent de ce classement.

Le premier : la hausse annuelle se concentre sur l'arc méditerranéen et sur quelques marchés de maisons encore abordables. Le second : un territoire peut très bien afficher une hausse sur un an et une baisse sur le trimestre, comme la région PACA. Le mouvement récent compte autant que la photo annuelle.

À retenir : regardez toujours les deux colonnes. Une hausse annuelle accompagnée d'une baisse trimestrielle signale un marché qui se retourne.

Pourquoi un baromètre national ne donne-t-il pas le prix de votre ville ?

Parce qu'il mesure une évolution moyenne, pas la valeur d'un bien. Trois limites méritent d'être gardées en tête.

• l'indice porte sur des ventes signées chez le notaire, avec deux à trois mois de décalage : le chiffre d'octobre décrit le marché de l'été
• il est provisoire et révisé à chaque publication, parfois de plusieurs dixièmes de point
• il raisonne par agglomération ou par région, alors qu'un même quartier peut s'écarter de dix points de la moyenne de sa ville

Un baromètre sert donc à comprendre un sens, pas à fixer un prix.

Que se passe-t-il dans les grandes métropoles ?

Les trajectoires divergent nettement d'une métropole à l'autre.

Marseille est le marché le plus porteur du classement, avec des appartements en hausse de 2,2% sur un an. Le mouvement s'inscrit dans une dynamique régionale, la Provence-Alpes-Côte d'Azur restant le seul grand territoire en progression annuelle.

Lyon se situe à l'opposé, avec un recul de 1,9% sur un an et un rythme identique sur le seul trimestre. La baisse s'y poursuit donc au lieu de s'atténuer, ce qu'un conseiller qui suit les ventes du secteur au quotidien mesure quartier par quartier.

Paris se stabilise, à +0,6% sur un an pour les appartements, après deux années de correction. Lille surprend par son marché de maisons, en hausse de 2,1% sur un an, alors que les appartements des Hauts-de-France reculent de 1,5% sur la même période.

L'Île-de-France illustre la même mécanique à l'échelle d'une couronne. Les appartements de petite couronne reculent de 1,1% sur le trimestre, tandis que ceux de grande couronne progressent de 0,4%. Le mouvement de report vers la périphérie, engagé depuis plusieurs années, se lit encore dans les chiffres.

Dans une même région, deux segments peuvent donc évoluer en sens inverse. C'est le cas le plus fréquent en 2026.

Maison ou appartement : lequel résiste le mieux ?

L'appartement, partout, et l'écart est large. Sur un an, un appartement ancien est quasi stable en France quand une maison perd 1,3%.

Évolution sur un an selon le type de bien, 2e trimestre 2026

TerritoireAppartementsMaisons

Source : indices Notaires-Insee, évolution sur douze mois au 2e trimestre 2026.

Ce découplage a une explication simple. Une maison suppose un emprunt plus élevé, donc une sensibilité plus forte à la remontée des taux. Elle supporte aussi des charges d'énergie que l'acheteur chiffre désormais avant de faire une offre.

Concrètement, un propriétaire de maison et un propriétaire d'appartement situés dans la même ville ne lisent pas le même marché. Le premier doit intégrer une négociation plus large dans son prix de départ.

Les villes moyennes et le rural résistent-ils mieux ?

Oui, et c'est l'un des faits marquants de l'année. En province, plus on s'éloigne des centres urbains, mieux les prix tiennent.

Prix des appartements en province, 2e trimestre 2026

Source : indices Notaires-Insee, agglomérations de moins de 10 000 habitants et communes rurales.

L'écart entre une ville-centre à -0,5% et le rural à +0,3% paraît faible. Il change pourtant la stratégie de mise en vente.

Dans une ville-centre, l'acheteur dispose de plusieurs biens comparables et négocie. Dans une commune rurale, l'offre est rare et un bien correctement positionné part vite. La même maison ne se vend ni au même prix ni dans le même délai selon qu'elle se trouve d'un côté ou de l'autre de cette frontière.

Et en Île-de-France ?

La région se tient, portée par Paris et par un net redémarrage des volumes.

D'après la carte des prix des notaires du Grand Paris, arrêtée à fin juillet 2026, un appartement ancien francilien se négocie 6 150€ le m², en hausse de 0,4% sur trois mois mais en repli de 0,4% sur un an. Une maison se vend 321 900€ en moyenne.

Le contraste avec le long terme est frappant : sur cinq ans, le prix au m² francilien reste en baisse de 9,5%.

Côté activité, 31 750 ventes ont été enregistrées entre avril et juin, soit 10% de plus qu'un an plus tôt. Paris affiche la plus forte progression de la région, à +20% de ventes sur un an.

Autrement dit, les Franciliens achètent de nouveau, mais à des prix qui ne repartent pas. Le marché se débloque par les volumes.

Qu'est-ce qui creuse l'écart entre deux villes ?

Quatre facteurs, dont aucun n'est national.

Le pouvoir d'achat immobilier d'abord. Le taux moyen des nouveaux crédits est passé de 3,16% en décembre 2025 à 3,31% en août 2026. Cette hausse se ressent surtout là où les prix sont déjà élevés, parce que le budget des acheteurs y est plus tendu.

La performance énergétique ensuite. Les villes dont le parc est ancien et mal classé au DPE voient les négociations s'allonger, car l'acheteur chiffre les travaux et les déduit de son offre.

L'offre neuve locale compte aussi. Là où des programmes s'écoulent mal, le promoteur ajuste ses conditions et l'ancien comparable s'aligne, quartier par quartier.

La démographie, enfin, agit plus lentement mais plus durablement. Une commune qui gagne des habitants et des emplois voit sa demande se renouveler, ce qui amortit les corrections de prix.

Ces quatre facteurs se combinent différemment dans chaque commune. C'est pourquoi deux villes séparées de trente kilomètres peuvent afficher des courbes opposées.

Ce que le réseau We Invest observe dans ses villes

Les indices officiels décrivent un marché arrêté en juin. Nos agences, elles, voient ce qui se signe aujourd'hui.

• les trois villes du réseau où les biens partent le plus vite, avec le délai moyen constaté
• les trois villes où le délai de vente s'allonge le plus
• écart moyen entre prix de mise en vente et prix signé, par ville
• part des mandats ayant fait l'objet d'une baisse de prix avant signature

Citation d'un directeur d'agence sur ce qui a changé dans sa ville depuis la rentrée.

À retenir : un baromètre national donne le sens du marché. Le délai de vente constaté dans votre ville donne le prix.

Comment lire le prix de votre ville sans vous tromper ?

En croisant quatre informations, dans cet ordre.

• l'évolution régionale ou d'agglomération, pour connaître le sens du marché
• le segment exact : maison ou appartement, les deux ne suivent pas la même courbe
• les ventes réellement signées dans votre quartier sur les six derniers mois, et non les prix affichés en vitrine
• l'état et le classement énergétique du bien, qui expliquent une large part des écarts entre deux logements voisins

Ces quatre éléments, personne ne les a sous la main chez soi. C'est précisément ce qu'une estimation reconstitue : obtenez la valeur de votre bien à partir des ventes réelles de votre quartier, en deux minutes et sans engagement, même si votre commune n'apparaît dans aucun baromètre national.

Ce que ce baromètre change pour un projet local

Pour un vendeur, la tendance de sa région ne fixe pas son prix, mais elle fixe sa marge de manœuvre.

• dans un marché en hausse comme Marseille, un prix légèrement ambitieux peut se tenir quelques semaines
• dans un marché en recul comme Lyon, le même écart de prix fait disparaître le bien des recherches, car les acheteurs filtrent par budget
• sur une maison, prévoir une négociation plus large que sur un appartement, quelle que soit la ville

Pour un acheteur, la lecture s'inverse. Une ville en baisse offre une vraie capacité de négociation, surtout sur les biens à rénover et sur les maisons énergivores. Une ville en hausse demande d'être prêt à décider vite, avec un financement déjà validé.

Dans les deux cas, le chiffre utile n'est pas celui de la région, c'est celui des ventes signées dans le quartier au cours des six derniers mois.

Que surveiller d'ici la fin de l'année ?

Trois rendez-vous vont dessiner le baromètre de l'hiver.

• le 24 novembre 2026 : l'Insee publie les indices de prix et le nombre de transactions du 3e trimestre

la prochaine note de conjoncture des notaires, qui donnera les projections issues des avant-contrats, deux à trois mois en avance sur les indices

le niveau des taux, qui conditionne la demande : le taux moyen des nouveaux crédits atteignait 3,30% en juillet, contre 3,16% en décembre 2025

Tant que les taux montent, même lentement, la capacité d'achat se réduit et les marchés les plus chers ajustent en premier. C'est ce qui rend l'arbitrage entre acheter maintenant et attendre plus local que jamais : il ne se joue pas de la même manière à Marseille et à Lyon.

FAQ

Quelle ville a le plus progressé en 2026 ?

Marseille, parmi les grandes villes suivies par l'indice Notaires-Insee, avec des appartements en hausse de 2,2% sur un an au 2e trimestre 2026. L'agglomération lilloise suit de près sur le segment des maisons, à +2,1%.

Où les prix baissent-ils le plus ?

Dans l'agglomération lyonnaise, avec un recul de 1,9% sur un an pour les appartements. Les appartements des Hauts-de-France suivent, à -1,5%.

Les prix baissent-ils partout en France ?

Non. À l'échelle nationale, les logements anciens reculent de 0,8% sur un an, mais cette moyenne recouvre des hausses à Marseille, à Lille et à Paris, et des baisses plus marquées en Auvergne-Rhône-Alpes.

Pourquoi ces chiffres diffèrent-ils de ceux des sites d'annonces ?

Parce que les indices portent sur des ventes signées chez le notaire, alors que les portails publient des prix demandés. L'écart entre les deux correspond à la marge de négociation, qui s'est élargie depuis 2023.

À quelle fréquence ce baromètre est-il mis à jour ?

Chaque trimestre. La prochaine publication de l'Insee est prévue le 24 novembre 2026 et portera sur le 3e trimestre.

Comment connaître le prix au m² de ma commune précise ?

En consultant les prix de vente réellement enregistrés dans votre secteur plutôt qu'une moyenne nationale. Une estimation locale croise ces ventes comparables avec les caractéristiques de votre bien, ce qu'aucun baromètre ne fait.

Faut-il vendre dans une ville où les prix baissent ?

Cela dépend de l'écart entre votre prix et le marché, pas de la tendance régionale. Un bien correctement positionné se vend dans un marché baissier, tandis qu'un bien surévalué ne se vend pas, même dans une ville en hausse…