Combien pouvez-vous emprunter avec un taux à 3,4 % ?

Voici combien emprunter en 2026 selon votre revenu, avec le tableau complet de 2 000€ à 6 000€ nets par mois, et la méthode pour refaire le calcul vous-même en deux minutes.

Quel est le taux de crédit immobilier en 2026 ?

Le taux moyen de l'ensemble des crédits immobiliers s'établit à 3,31% en août 2026, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Sur vingt ans, la durée la plus courante, les taux constatés tournent autour de 3,40% hors assurance.

C'est ce taux de 3,40% qui sert de base à toutes les simulations de cet article. Deux précisions avant de lire les chiffres.

La première : ce taux est une moyenne. Les meilleurs dossiers obtiennent encore des conditions plus favorables, les profils fragiles paient davantage. Un écart de 0,20 point n'est pas rare entre deux emprunteurs de la même banque.

La seconde : l'accession dans l'ancien se finance légèrement plus cher que dans le neuf, à 3,30% contre 3,24% en août sur l'ensemble des durées. La différence est modeste, mais elle existe.

Comment se calcule votre capacité d'emprunt ?

En trois opérations, dans cet ordre. C'est la même méthode que celle appliquée par votre banquier, et elle tient sur une serviette de table.

1. Multipliez votre revenu net mensuel par 0,35. C'est la mensualité maximale autorisée. Pour 3 000€ de revenus, cela donne 1 050€.
2. Retirez les mensualités de vos crédits en cours. Crédit auto, crédit à la consommation, prêt étudiant : tout compte.
3. Convertissez ce montant en capital selon le taux et la durée choisis. C'est la seule étape qui demande une calculatrice.

Le plafond de 35% n'est pas une habitude bancaire, c'est une règle. Il est fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) et rappelé par la Banque de France. La durée est par ailleurs limitée à 25 ans, portée à 27 ans en cas d'achat sur plan ou de travaux représentant au moins 10% de l'opération.

Le détail que tout le monde oublie : l'assurance emprunteur est comprise dans ces 35%. Elle représente souvent 8 à 10% de la mensualité totale. Une simulation qui l'ignore surestime votre capacité de plusieurs milliers d'euros.

Combien pouvez-vous emprunter selon votre revenu ?

Voici les montants réels, calculés à 3,40% hors assurance, avec une assurance estimée à 0,34% par an du capital emprunté, sans autre crédit en cours. Les montants sont arrondis au millier d'euros.

Pour un couple, additionnez les deux revenus nets avant d'appliquer le calcul. Deux salaires de 1 800€ donnent la même capacité qu'un revenu unique de 3 600€, à situation professionnelle équivalente.

À ces montants s'ajoute votre apport, qui vient au-dessus de la capacité d'emprunt et non à l'intérieur. Un ménage à 3 000€ de revenus disposant de 30 000€ d'apport achète donc un bien autour de 190 000€ frais compris sur vingt ans.

Combien coûte un crédit à la consommation en capacité d'emprunt ?

Beaucoup plus que son montant ne le laisse croire. C'est le calcul qui surprend le plus les acheteurs en rendez-vous, et il mérite une section à lui seul.

Reprenons le ménage à 3 000€ de revenus, sur vingt ans. Sans crédit en cours, sa capacité d'emprunt atteint environ 174 000€. Avec un crédit auto de 250€ par mois, elle tombe à environ 133 000€.

Un crédit de 250€ par mois coûte donc plus de 40 000€ de capacité d'achat. Autrement dit, chaque euro de mensualité consacré à un crédit à la consommation retire environ 165€ de budget immobilier.

La conséquence pratique est immédiate : solder un crédit en cours avant de déposer un dossier est souvent plus rentable que d'ajouter quelques milliers d'euros d'apport. C'est l'un des rares leviers qui agit instantanément.

Faut-il emprunter sur 20 ou sur 25 ans ?

Allonger la durée augmente la capacité d'emprunt, mais le coût progresse plus vite que le gain. Les chiffres tranchent la question mieux qu'un principe.

Pour 200 000€ empruntés à 3,40%, la mensualité s'élève à environ 1 150€ sur vingt ans et 991€ sur vingt-cinq ans. La différence de mensualité est de 159€, ce qui paraît confortable.

Mais sur la durée totale, les intérêts passent d'environ 76 000€ à 97 000€. Les cinq années supplémentaires coûtent donc plus de 21 000€, pour un gain de capacité d'environ 15%.

Le choix dépend de votre objectif réel. Si l'enjeu est d'accéder à un bien correspondant à votre besoin, l'allongement se justifie. Si l'enjeu est d'optimiser le coût, mieux vaut viser vingt ans, quitte à revoir le périmètre de la recherche.

À noter que le marché penche nettement vers les durées longues : près de la moitié des prêts sont désormais souscrits sur vingt-cinq ans ou plus, et la durée moyenne atteint 252 mois. Les banques compensent la hausse des taux en étirant la durée.

Que peut-on acheter avec cette capacité d'emprunt ?

Un montant de crédit ne dit rien tant qu'on ne le traduit pas en surface. Avec une mensualité de 1 000€ sur vingt ans, un ménage français achète en moyenne 58m², selon le baromètre de pouvoir d'achat immobilier publié en juillet 2026, contre 59m² fin 2025.

Cette moyenne nationale ne veut rien dire pour personne. L'écart entre les villes va de un à huit : la même mensualité finance environ 142m² à Saint-Étienne et 18m² à Paris.

Avant de vous fixer sur un montant, vérifiez donc ce qu'il représente dans votre commune. Les prix réellement signés se consultent gratuitement, et nos annonces permettent de confronter rapidement votre budget à l'offre disponible.

Quels éléments peuvent faire varier ce montant ?

Le tableau donne une base, pas une réponse définitive. Cinq éléments déplacent le curseur, parfois de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

• Le reste à vivre. Deux ménages à 3 000€ de revenus n'ont pas la même capacité selon qu'ils ont zéro ou trois enfants. La banque apprécie librement ce critère, que le HCSF ne fixe pas.
• Le coût de l'assurance emprunteur. Il varie selon l'âge, l'état de santé et la profession. Un écart de 0,20 point d'assurance modifie sensiblement le capital accessible.
• La marge de dérogation des banques. Elles peuvent dépasser les 35% sur 20% de leur production trimestrielle, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants. Cette marge était utilisée à 17,5% au premier trimestre 2026. (Son attribution relève de la décision de chaque banque, qui l'accorde au cas par cas.)
• Les revenus locatifs, s'il s'agit d'un investissement, ne sont retenus qu'à environ 70% de leur montant pour couvrir la vacance et les charges.
• Les prêts complémentaires. Le prêt à taux zéro vient s'ajouter à la capacité calculée ici, jusqu'au 31 décembre 2027. Sa quotité dépend du type de logement, de la zone et des revenus : elle peut atteindre 50% pour un logement collectif neuf, et descendre à 10% pour une maison individuelle.

À retenir

• La capacité d'emprunt se calcule en trois étapes : 35% du revenu net, moins les crédits en cours, converti en capital selon le taux et la durée.
• Avec 3 000€ de revenus nets et aucun crédit en cours, on emprunte environ 174 000€ sur 20 ans et 201 000€ sur 25 ans au taux de 3,40%.
• L'assurance emprunteur est comprise dans les 35% et représente souvent 8 à 10% de la mensualité.
• Un crédit à la consommation de 250€ par mois retire plus de 40 000€ de capacité d'emprunt.
• Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'environ 15%, mais alourdit les intérêts de plus de 21 000€ sur 200 000€ empruntés.

Vérifiez votre capacité d'achat avec un conseiller.

Ces montants sont des ordres de grandeur : votre reste à vivre, votre assurance et votre situation professionnelle les déplacent dans un sens comme dans l'autre. Les conseillers We Invest confrontent votre budget aux prix réellement pratiqués sur leur commune, chiffrent les frais et les travaux avant l'offre, et vous accompagnent jusqu'à la signature chez le notaire. Pour un premier repère, nos calculettes prennent deux minutes.

→ Faire le point avec un conseiller de votre secteur

FAQ

Combien peut-on emprunter avec 3 000€ de revenus en 2026 ?

Environ 174 000€ sur vingt ans et 201 000€ sur vingt-cinq ans, pour une mensualité maximale de 1 050€ assurance comprise, au taux de 3,40% et sans autre crédit en cours. Ce montant s'ajoute à votre apport personnel.

Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000€ ?

Environ 3 450€ de revenus nets mensuels sur vingt ans, ou environ 3 000€ sur vingt-cinq ans, au taux de 3,40% et sans crédit en cours. Pour un couple, il s'agit du total des deux revenus.

Comment calculer soi-même sa capacité d'emprunt ?

Multipliez votre revenu net mensuel par 0,35 pour obtenir la mensualité maximale, retirez les mensualités de vos crédits en cours, puis convertissez ce montant en capital selon le taux et la durée. N'oubliez pas que l'assurance emprunteur est comprise dans les 35%.

Un crédit à la consommation réduit-il la capacité d'emprunt ?

Oui, fortement. Un crédit auto de 250€ par mois fait passer la capacité d'un ménage à 3 000€ de revenus d'environ 174 000€ à 133 000€ sur vingt ans. Chaque euro de mensualité de crédit retire environ 165€ de budget immobilier.

Vaut-il mieux emprunter sur 20 ou 25 ans ?

Sur vingt-cinq ans, la capacité augmente d'environ 15%, mais le coût des intérêts progresse davantage : environ 97 000€ contre 76 000€ pour 200 000€ empruntés à 3,40%. L'allongement se justifie pour accéder à un bien adapté, moins pour optimiser le coût.

Peut-on dépasser les 35% d'endettement ?

Oui, dans la limite de 20% de la production trimestrielle de chaque banque, une marge réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants. Elle était utilisée à hauteur de 17,5% au premier trimestre 2026, ce qui laisse peu de place aux dossiers déposés en fin de trimestre.