Encadrement des loyers 2026 : villes concernées et prolongation du dispositif

Quelles villes encadrent les loyers fin 2026 ?

Le dispositif repose sur le volontariat : c'est la collectivité qui demande à l'appliquer, le préfet qui fixe ensuite les plafonds par arrêté. D'où une carte en patchwork, où une commune peut être concernée quand sa voisine ne l'est pas.

Les territoires concernés

Un détail qui compte à Bordeaux comme à Montpellier : seule la commune-centre est concernée, pas les communes limitrophes. Un bailleur qui possède un studio à Mérignac ou à Castelnau-le-Lez n'entre pas dans le dispositif, même si le marché y est aussi tendu.

Quelles villes pourraient rejoindre la liste ?

Quatre candidatures sont dans les tuyaux : Marseille, l'agglomération d'Annemasse, Grand-Orly Seine Bièvre et Cergy. Toutes attendent la publication d'un arrêté préfectoral.

Leur sort dépend du débat parlementaire. Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, s'est dit personnellement opposé au mécanisme tout en ouvrant une concertation avec les élus concernés, et privilégie une prolongation réservée aux territoires déjà engagés. Dans ce scénario, les quatre candidates resteraient à la porte.

Un investisseur qui achète aujourd'hui à Marseille ne sait donc pas encore sous quel régime il relouera en 2027. C'est inconfortable, et cela mérite d'être intégré au calcul de rendement plutôt que découvert plus tard.

Que se passe-t-il fin novembre 2026 ?

L'encadrement du niveau des loyers n'a jamais été un dispositif permanent. C'est une expérimentation, créée par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour cinq ans, puis prolongée de trois ans par la loi 3DS de février 2022.

Fin novembre 2026, l'expérimentation de l'encadrement des loyers arrive à échéance. Sans nouveau texte adopté à temps, les plafonds pourraient cesser de s'appliquer dans les communes concernées, avec des conséquences directes pour les locataires.

Une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif a été adoptée par l'Assemblée nationale en décembre 2025. Le Sénat doit l'examiner à partir du 21 octobre 2026, tandis que le gouvernement privilégie une prolongation de deux ans.

À quelques semaines de l'échéance, l'avenir du dispositif reste donc incertain : pérennisation, prolongation ou fin de l'expérimentation, tout dépendra de la décision du législateur.

Le calendrier à suivre

Trois issues restent ouvertes, et aucune n'est acquise à ce jour :

• une prolongation de deux ans dans les territoires déjà engagés, scénario le plus souvent évoqué
• une pérennisation pure et simple, portée par le texte voté à l'Assemblée
• une extinction au terme prévu, faute de vote avant l'échéance

Attention à ne pas confondre les deux encadrements

C'est la confusion la plus fréquente, et elle coûte cher aux bailleurs qui s'y trompent. Deux dispositifs différents portent presque le même nom.

L'encadrement du niveau, celui dont il est question ici, plafonne le montant du loyer d'une nouvelle location dans les 70 communes volontaires. C'est lui qui s'éteint fin novembre. L'encadrement de l'évolution, distinct, concerne toutes les zones tendues, soit plus d'un millier de communes : il limite la hausse du loyer lors d'une relocation ou d'un renouvellement, et ne dépend pas de l'expérimentation.

Même si celle-ci prenait fin, ce second mécanisme continuerait donc de s'appliquer.

S'y ajoute une troisième règle, souvent oubliée : depuis août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE est gelé, partout en France. Aucune indexation, aucune hausse à la relocation, tant que l'étiquette n'est pas remontée.

Comment le plafond se calcule-t-il ?

Chaque année, un arrêté préfectoral fixe pour chaque quartier un loyer de référence au mètre carré, décliné selon l'époque de construction, le nombre de pièces et le caractère meublé ou non du logement.

De ce loyer de référence découlent deux bornes :

• le loyer de référence majoré, soit 20% au-dessus, qui constitue le plafond à ne pas dépasser
• le loyer de référence minoré, 30% en dessous, qui permet à un locataire de demander une réévaluation si son loyer est anormalement bas

Un exemple rend le mécanisme plus clair. Pour un deux-pièces meublé de 40 m² dont le loyer de référence serait de 20€ le m², le plafond s'établit à 24€, soit 960€ hors charges. Au-delà, le bailleur s'expose à une contestation, sauf complément de loyer justifié.

Ces montants se vérifient sur le simulateur mis en ligne par chaque collectivité, et l'arrêté applicable est celui en vigueur à la date de signature du bail.

Le complément de loyer, la zone grise du dispositif

La loi autorise un supplément au-delà du plafond lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, à condition qu'elles ne soient pas déjà prises en compte dans le loyer de référence.

En pratique, les contentieux ont dessiné une ligne assez nette :

• passent en général : une vue dégagée sur un monument, une terrasse de 30 m², une hauteur sous plafond remarquable
• ne passent pas : un simple balcon, une cuisine équipée, une rénovation récente

Le complément doit figurer au bail, avec sa justification, et son montant doit y être distingué du loyer de base. Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature pour le contester devant la commission départementale de conciliation.

Que risque un bailleur qui dépasse le plafond ?

Une mise en demeure du préfet d'abord, puis une amende administrative pouvant atteindre 5 000€ pour un particulier et 15 000€ pour une société.

Le locataire peut par ailleurs saisir la commission de conciliation, puis le juge, pour obtenir la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu depuis le début du bail. Sur un dépassement de 150€ par mois détecté au bout de deux ans, la facture atteint 3 600€ de restitution, à laquelle s'ajoute l'amende.

Dernière obligation, souvent négligée : l'annonce de location doit mentionner le loyer de référence majoré applicable et, le cas échéant, le montant du complément de loyer. Une annonce incomplète est elle-même sanctionnable.

Le dispositif est-il efficace ? Ce que disent les chiffres

Les évaluations existent, et elles ne vont pas toutes dans le même sens. Autant les présenter telles quelles.

Du côté des effets sur les loyers, l'Atelier parisien d'urbanisme mesure à Paris des loyers inférieurs d'environ 5% à ce qu'ils auraient été sans encadrement, dans une note publiée en avril 2026. L'étude étend l'analyse à six autres villes régulées, avec un effet moyen de l'ordre de 4,4% sur cinq d'entre elles.

Du côté du respect de la règle, le constat est moins flatteur. Selon les chiffres repris à l'appui des travaux parlementaires, 32% des loyers dépassent encore les plafonds légaux, en hausse de quatre points par rapport à 2024.

Le rapport d'évaluation remis au gouvernement en 2026, rédigé par les économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, retient pour sa part une baisse relative des loyers de 2 à 5% et qualifie le dispositif d'instrument aux effets ambivalents. C'est précisément cette ambivalence qui explique l'hésitation politique actuelle.

Ce qu'un bailleur devrait vérifier d'ici la fin de l'année

Quel que soit le vote du Sénat, quatre vérifications s'imposent avant toute remise en location.

• l'appartenance exacte de votre commune au périmètre, qui se contrôle sur le site de la collectivité et non sur une carte approximative
• le loyer de référence majoré applicable à votre logement, en tenant compte du quartier, de l'époque de construction et du nombre de pièces
• la validité d'un éventuel complément de loyer, au regard de ce que les commissions de conciliation acceptent réellement
• l'étiquette DPE du bien, puisque le gel des loyers des classes F et G s'applique indépendamment de l'encadrement

Ces règles se cumulent, changent chaque année par arrêté, et se vérifient à la date exacte de signature du bail. C'est précisément le genre de veille qu'un bailleur n'a ni le temps ni l'envie de faire : confiez la gestion locative de votre bien à un conseiller qui applique ces plafonds au quotidien, de la fixation du loyer à la rédaction du bail.

Et si votre question porte d'abord sur le niveau de loyer réellement atteignable dans votre quartier, un conseiller de votre secteur vous le dira en quelques minutes, plafonds compris.

FAQ

Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers fin 2026 ?

Neuf territoires, soit environ 70 communes : Paris, Lille avec Hellemmes et Lomme, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, le Pays Basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole.

L'encadrement des loyers s'arrête-t-il en novembre 2026 ?

Il le devrait, puisque l'expérimentation issue de la loi ELAN arrive à échéance fin novembre 2026. Une proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale en décembre 2025 est examinée au Sénat à partir du 21 octobre 2026, et le gouvernement soutient une prolongation de deux ans.

Marseille est-elle concernée par l'encadrement des loyers ?

Pas encore. La ville fait partie des candidates, avec Annemasse, Grand-Orly Seine Bièvre et Cergy, mais aucun arrêté préfectoral n'a été publié. Leur entrée dépend du contenu de la loi votée avant la fin novembre.

Quelle différence entre encadrement du niveau et de l'évolution ?

Le premier plafonne le montant du loyer d'une nouvelle location dans les communes volontaires et s'éteint fin novembre 2026 sauf prolongation. Le second limite la hausse du loyer à la relocation dans toutes les zones tendues et n'est pas concerné par cette échéance.

Comment connaître le loyer maximum autorisé pour mon logement ?

En consultant l'arrêté préfectoral de l'année en cours ou le simulateur mis en ligne par votre collectivité. Le plafond correspond au loyer de référence majoré, soit 20% au-dessus du loyer de référence du quartier, selon l'époque de construction, le nombre de pièces et le caractère meublé ou non.

Dans quels cas un complément de loyer est-il accepté ?

Lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles non prises en compte dans le loyer de référence, comme une terrasse de grande taille ou une vue remarquable. Un balcon ordinaire ou une cuisine équipée ne suffisent pas.

Quelles sanctions en cas de dépassement du plafond ?

Une mise en demeure du préfet, puis une amende administrative allant jusqu'à 5 000€ pour un particulier et 15 000€ pour une société. Le locataire peut en outre obtenir la baisse du loyer et le remboursement des sommes versées en trop depuis le début du bail.