Prix immobilier par ville en 2026 : hausses et baisses

Les prix de l'immobilier ancien sont presque stables à l'échelle nationale, mais l'écart entre les villes atteint un rapport de un à quatre. Une maison coûte en médiane 122 500€ à Châteauroux contre 450 000€ à Toulon.

Ce baromètre compare les prix médians des maisons anciennes dans les principales villes françaises. Paris est traité à part, puisque le marché y est celui des appartements.

Les chiffres à retenir

• France métropolitaine : prix des logements anciens en baisse de 0,8% sur un an au 2e trimestre 2026
• maisons -1,3% sur un an, appartements -0,1% : les deux segments ne suivent pas la même courbe
• plus fortes hausses parmi les villes suivies : Montauban +10,0%, Chartres +9,3%, Orléans +6,9%
• plus fortes baisses : Brest -6,2%, Châteauroux -5,8%, Dijon -5,5%
• Paris, appartements anciens : 9 560€ le m² au 2e trimestre 2026
• période couverte : ventes d'avril 2025 à juin 2026 pour le comparatif des maisons

Une précision sur la période couverte

Cette édition est publiée en novembre 2026, mais les données notariales complètes s'arrêtent au 30 juin 2026. Les chiffres décrivent donc le marché du premier semestre, pas celui du mois en cours.

C'est une limite structurelle de l'indice : il repose sur des ventes signées chez le notaire, avec deux à trois mois de délai d'enregistrement.

Quelles villes voient les prix des maisons monter ?

Ce sont des villes moyennes, pas des métropoles. Montauban affiche la plus forte hausse du panel avec +10,0% sur un an, devant Chartres et Orléans.

Maisons anciennes : les villes en hausse sur un an

Type de bien : maison ancienne. Unité : prix médian en euros. Période : ventes d'avril 2026 à juin 2026 comparées à avril 2025 à juin 2025. Territoire : commune. Source : données notariales relayées par The Connexion, 28 octobre 2026.

Le point commun de ces six villes est le ticket d'entrée. Troyes affiche 179 000€ pour une maison, soit moins de la moitié du prix lyonnais ou toulonnais.

Une hausse de prix n'est pas un signal d'achat en soi. La méthode pour évaluer une ville avant d'investir passe d'abord par la demande locative réelle, pas par la courbe des prix.

À retenir : la hausse se concentre là où le prix de départ restait bas, signe d'un report de la demande vers les marchés accessibles.

Quelles villes voient les prix des maisons reculer ?

Brest enregistre la plus forte baisse du panel, à -6,2% sur un an, suivie de Châteauroux et Dijon.

Maisons anciennes : les villes en baisse sur un an

Type de bien : maison ancienne. Unité : prix médian en euros. Période : ventes d'avril 2026 à juin 2026 comparées à avril 2025 à juin 2025. Territoire : commune. Source : données notariales relayées par The Connexion, 28 octobre 2026.

Bordeaux mérite une lecture à part. Malgré ses -3,1%, la ville reste parmi les plus chères du panel, à 326 200€ pour une maison.

Cette correction ne traduit pas un effondrement, mais un retour vers des niveaux atteignables après les hausses de 2020 à 2022.

Dans quelles villes une maison coûte-t-elle le moins cher ?

Cinq villes du panel affichent un prix médian inférieur à 190 000€ : Châteauroux, Limoges, Poitiers, Troyes et Amiens.

Maisons anciennes : du plus cher au plus abordable

Type de bien : maison ancienne. Unité : prix médian en euros. Période : ventes d'avril 2025 à juin 2026. Territoire : commune ou agglomération. Source : données notariales relayées par The Connexion, 28 octobre 2026.

Deux territoires du panel d'origine ne figurent pas dans ce classement, faute d'être comparables à une commune. La Corse-du-Sud, à 471 600€, est un département. L'Île-de-France, à 320 000€, est une région.

Un prix médian reste une moyenne de quartiers très différents. Pour descendre à l'échelle de la commune, la base publique des prix médians au mètre carré permet de vérifier vente par vente.

Et avant de viser une ville plutôt qu'une autre, vérifiez ce que votre budget permet réellement d'emprunter : c'est ce chiffre, plus que le prix médian, qui détermine la liste des villes accessibles.

Combien coûte un appartement à Paris en 2026 ?

Paris reste le marché le plus cher de France, avec 9 560€ le mètre carré pour un appartement ancien au 2ᵉ trimestre 2026, en hausse de 0,6% sur un an.

Paris et Île-de-France : appartements anciens

Type de bien : appartement ancien. Unité : prix moyen au mètre carré. Territoire : Paris intra-muros et région Île-de-France. Source : Notaires du Grand Paris, dossier de presse du 2e trimestre 2026 et communiqué mensuel.

Les deux premières lignes semblent se contredire : un prix plus élevé assorti d'une évolution négative. Elles ne mesurent pas la même chose. La première est un prix constaté sur un trimestre, la seconde une projection établie à partir des avant-contrats.

À retenir : le marché parisien ne repart pas, mais il ne cède plus. Pour un acquéreur, la fenêtre de négociation reste plus large qu'en 2021.

Ce que ces écarts changent pour votre projet

Une baisse nationale de 0,8% ne dit rien d'un projet à Montauban, à Brest ou à Paris. Voici comment lire ce baromètre selon votre situation.

Vous achetez votre première maison

Dans les villes à moins de 190 000€, le budget d'un appartement en métropole achète une maison. Châteauroux, Limoges et Poitiers entrent dans cette catégorie.

Le point à vérifier avant de se décider : la dynamique de l'emploi local et la liquidité à la revente, plus faibles dans ces marchés que dans une grande ville.

Vous investissez en locatif

Une ville en hausse comme Montauban ou Orléans signale une demande qui se reporte. Elle ne garantit pas un rendement locatif.

Le ratio à calculer reste le même : loyer annuel rapporté au prix d'achat, charges et vacance déduites. Une hausse de 10% du prix fait mécaniquement baisser ce ratio.

Vous vendez dans une ville en baisse

À Bordeaux, Brest ou Dijon, le prix de mise en vente doit intégrer la tendance des douze derniers mois, pas le niveau atteint en 2022.

Un bien affiché au prix du pic reste en ligne et finit par se vendre moins cher qu'un bien correctement positionné. Faites estimer votre logement gratuitement en deux minutes pour partir du bon chiffre.

Vous vendez à Paris

Avec des prix quasi stables et une légère baisse attendue à l'automne, un bien bien présenté trouve preneur. Un prix trop élevé allonge le délai sans améliorer le résultat final.

Comparer ce baromètre à votre projet

Un prix médian de ville ne vaut jamais pour un bien précis. Deux maisons d'une même commune peuvent s'écarter de 30% selon l'état, l'étiquette énergétique et la rue.

C'est exactement l'écart qu'un conseiller local mesure au quotidien. Échangez avec un conseiller de votre secteur : il sait à quel prix se sont vendus les biens comparables au vôtre ces derniers mois, et combien de temps ils sont restés en ligne.

FAQ

Quelle ville a connu la plus forte hausse des prix des maisons en 2026 ?

Montauban, avec +10,0% sur un an selon les données notariales publiées fin octobre 2026, devant Chartres à +9,3% et Orléans à +6,9%. La comparaison porte sur les ventes d'avril à juin 2026 rapportées à la même période de 2025.

Dans quelles villes une maison coûte-t-elle moins de 190 000€ ?

Châteauroux à 122 500€, Limoges à 167 800€, Poitiers à 178 300€, Troyes à 179 000€, Amiens à 180 000€ et Rouen à 185 000€. Il s'agit de prix médians de maisons anciennes.

Les prix immobiliers baissent-ils en France en 2026 ?

Légèrement. Au 2e trimestre 2026, les prix des logements anciens reculent de 0,8% sur un an en France métropolitaine, selon les indices Notaires-Insee.

Les maisons et les appartements évoluent-ils de la même façon ?

Non. Sur un an au 2e trimestre 2026, les maisons anciennes reculent de 1,3% quand les appartements sont quasi stables, à -0,1%. L'écart s'explique par le montant d'emprunt plus élevé et le poids des travaux énergétiques sur les maisons.

Quel est le prix moyen d'un appartement à Paris en 2026 ?

9 560€ le mètre carré au 2e trimestre 2026, en hausse de 0,6% sur un an. Les notaires du Grand Paris projettent environ 9 600€ pour octobre 2026, avec une évolution annuelle de -0,5%.

Jusqu'à quelle date ces données vont-elles ?

Les données notariales complètes portent sur les ventes enregistrées jusqu'au 30 juin 2026. Les projections notariales, établies à partir des avant-contrats, vont jusqu'en octobre 2026. Aucune donnée consolidée ne couvre novembre 2026.

Comment connaître le prix exact dans ma commune ?

En consultant les prix de vente réellement enregistrés plutôt qu'une moyenne de ville. La base publique issue des demandes de valeurs foncières donne les prix médians au mètre carré commune par commune.