Réviser le loyer avec l'IRL à l'automne 2026 : de combien pouvez-vous augmenter ?

L'IRL, qu'est-ce que c'est exactement ?

Trois lettres pour « indice de référence des loyers ». C'est un chiffre publié chaque trimestre par l'Insee, qui suit l'évolution des prix à la consommation sur les douze derniers mois, hors tabac et hors loyers.

Son rôle est simple : il fixe le plafond de la hausse de loyer que vous pouvez appliquer une fois par an, pendant le bail. Vous n'êtes pas obligé d'augmenter, mais vous ne pouvez pas dépasser ce plafond.

Un point à retenir dès maintenant : l'IRL ne concerne que les augmentations en cours de bail. Il n'a rien à voir avec le prix que vous fixez pour un nouveau locataire.

Quelle est la valeur de l'IRL à l'automne 2026 ?

Le dernier indice connu est celui du 2e trimestre 2026 : 148,37 points, soit une hausse de 1,15% sur un an. Il a été publié par l'Insee le 10 juillet 2026. Celui du 3e trimestre est attendu à la mi-octobre.

Les valeurs de l'IRL en 2026

TrimestreFrance hexagonaleHausse sur un an

Valeurs spécifiques au 2e trimestre 2026 : 146,22 en Corse et 146,94 en outre-mer.

La hausse reste donc modérée, loin des 3,5% atteints début 2024. Un locataire qui reçoit une demande d'augmentation de plus de 1,2% cette année a de bonnes raisons de demander le détail du calcul.

Avez-vous le droit d'augmenter le loyer ?

Trois conditions doivent être réunies. Si une seule manque, le loyer reste inchangé jusqu'à la fin du bail.

Première condition, la plus importante : votre bail doit contenir une clause de révision annuelle. Sans cette clause, aucune augmentation n'est possible en cours de bail, même si l'IRL progresse. Elle figure en général dans l'article consacré au loyer, sous l'intitulé « révision du loyer » ou « indexation ».

Deuxième condition : la date. La révision intervient une fois par an, à la date prévue dans le bail. Si aucune date n'est précisée, c'est la date anniversaire de la signature qui s'applique.

Troisième condition : le logement ne doit pas être classé F ou G au DPE. Depuis le 24 août 2022, le loyer de ces logements est gelé partout en France, et cette règle l'emporte sur la clause du bail.

Comment calculer l'augmentation, pas à pas ?

La formule tient en une ligne : loyer actuel multiplié par le nouvel IRL, divisé par l'IRL du même trimestre un an plus tôt.

Reprenons avec un cas concret. Madame Lemoine loue un deux-pièces 750€ hors charges. Son bail prévoit une révision au 1er novembre, indexée sur le 2e trimestre.

• étape 1, relever le nouvel indice : IRL du 2e trimestre 2026, soit 148,37
• étape 2, relever l'indice de l'année précédente : IRL du 2e trimestre 2025, soit 146,68
• étape 3, appliquer la formule : 750 × 148,37 ÷ 146,68 = 758,64

Le nouveau loyer est donc de 758,64€ hors charges, soit 8,64€ de plus par mois. Les charges, elles, ne sont pas concernées par ce calcul : elles se régularisent séparément, sur les dépenses réelles.

Ce que donne la révision selon votre loyer

Calculs établis avec l'IRL du 2e trimestre 2026 (148,37) comparé à celui du 2e trimestre 2025 (146,68).

Quel trimestre faut-il utiliser ?

Celui qui est écrit noir sur blanc dans votre bail, et pas le dernier publié. C'est l'erreur la plus fréquente.

Si votre bail mentionne le 2e trimestre, vous utilisez toujours le 2e trimestre, année après année. Si rien n'est précisé, le trimestre de référence est celui du dernier indice publié au moment de la signature du bail.

Petit repère pratique : un bail signé en octobre 2026 se réfère en principe au 3e trimestre 2026, publié mi-octobre, ou au 2e trimestre si la signature intervient avant cette publication.

Comment prévenir votre locataire ?

Aucune forme particulière n'est imposée par la loi. Un courrier ou un e-mail suffit, mais l'écrit reste indispensable pour garder une trace.

Le message gagne à contenir quatre éléments, qui coupent court aux questions :

• le montant du loyer actuel et celui du nouveau loyer
• les deux indices utilisés, avec leur trimestre
• le calcul détaillé, ligne par ligne
• la date à laquelle le nouveau montant s'applique

Un locataire qui comprend le calcul le conteste rarement. Un locataire qui reçoit un nouveau montant sans explication appelle, s'inquiète, et la relation se tend pour 8€ par mois.

Un modèle de message, à adapter

« Madame, Monsieur, conformément à la clause de révision annuelle figurant à l'article X de notre bail, le loyer est révisé au [date]. L'indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 s'établit à 148,37, contre 146,68 au 2e trimestre 2025. Le loyer hors charges passe donc de 750€ à 758,64€, soit une hausse de 8,64€ par mois, à compter de l'échéance du [date]. Les charges restent inchangées et seront régularisées comme chaque année. »

Quatre lignes suffisent. Inutile de recommander le courrier, sauf si la relation est déjà tendue.

Et si le locataire conteste ?

Il en a le droit, et la discussion porte presque toujours sur l'un de ces trois points : l'existence de la clause dans le bail, le trimestre de référence retenu, ou le classement énergétique du logement.

Reprenez le bail avec lui, ligne par ligne. Dans la plupart des cas, la question se règle en un échange, car le calcul est vérifiable par n'importe qui sur le simulateur public.

Si le désaccord persiste, chacun peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, avant toute procédure judiciaire. C'est une étape simple, sans avocat, qui aboutit souvent à un accord.

Vous avez oublié de réviser l'an dernier ?

Vous disposez d'un an pour agir, à compter de la date de révision prévue au bail. Passé ce délai, le bénéfice de cette révision est définitivement perdu.

Et attention, même dans ce délai d'un an, il n'y a pas de rattrapage. Si votre révision était prévue au 1er mars et que vous la demandez en novembre, la hausse s'applique à partir de novembre, pas rétroactivement depuis mars. Les huit mois écoulés ne se récupèrent pas.

Concrètement, une révision oubliée sur un loyer de 750€ coûte environ 104€ la première année, mais ce manque à gagner se reporte sur toutes les années suivantes, puisque le calcul repart d'une base plus basse.

Dans quels cas la hausse est-elle interdite ?

Cinq situations bloquent la révision, et il vaut mieux les connaître avant d'envoyer le courrier.

Pouvez-vous réviser le loyer ?

Le cas du logement classé F ou G mérite une précision, car il surprend beaucoup de bailleurs. Le gel s'applique quelle que soit la ville, y compris hors zone tendue, et il dure tant que l'étiquette n'est pas remontée à E au minimum.

Ne confondez pas avec l'encadrement des loyers

Deux règles différentes, souvent mélangées.

L'IRL encadre la hausse du loyer d'un locataire déjà en place. Il s'applique partout en France, dès lors que le bail prévoit une clause de révision.

L'encadrement des loyers, lui, plafonne le montant du loyer quand vous louez à une nouvelle personne, et seulement dans une soixantaine de communes volontaires comme Paris, Lyon ou Bordeaux.

Vous pouvez donc être concerné par l'un, par l'autre, par les deux, ou par aucun des deux. Tout dépend de la commune et du moment où vous fixez le loyer.

Faut-il vraiment appliquer la révision ?

La question se pose, et la réponse n'est pas automatique. Rien ne vous y oblige.

En faveur de la révision : ne pas la faire revient à laisser votre loyer décrocher durablement, puisque chaque calcul repart du loyer en cours. Sur dix ans, l'écart devient important.

En faveur de la prudence : sur un petit loyer, quelques euros par mois pèsent peu face au coût d'un locataire qui part. Une vacance d'un mois efface près d'une année de revalorisation.

Le bon arbitrage dépend du marché local, de l'ancienneté du locataire et de l'écart entre votre loyer et ceux pratiqués dans le quartier. Si votre loyer est déjà au-dessus du marché, mieux vaut sans doute garder un locataire fiable.

Ces calculs reviennent chaque année, avec des indices qui changent tous les trimestres et des règles qui évoluent. Confiez la gestion locative de votre bien à un conseiller et la révision est appliquée au bon indice, à la bonne date, avec le courrier qui va avec.

Et si votre question porte plutôt sur le niveau de loyer pratiqué dans votre rue, un conseiller de votre secteur vous le dira précisément : c'est souvent ce chiffre, plus que l'indice, qui décide de la bonne stratégie.

FAQ

De combien peut-on augmenter un loyer en 2026 ?

De 1,15% au maximum avec l'IRL du 2e trimestre 2026, qui s'établit à 148,37 points. Sur un loyer de 750€, cela représente 8,64€ de plus par mois.

Quel est l'IRL le plus récent ?

Celui du 2e trimestre 2026, soit 148,37 en France hexagonale, publié par l'Insee le 10 juillet 2026. L'indice du 3e trimestre est attendu à la mi-octobre 2026.

Comment calculer la révision de loyer ?

Multipliez le loyer actuel par le nouvel IRL, puis divisez par l'IRL du même trimestre de l'année précédente. Par exemple : 750 × 148,37 ÷ 146,68 = 758,64€.

Peut-on augmenter le loyer sans clause dans le bail ?

Non. Sans clause de révision annuelle, le loyer reste identique pendant toute la durée du bail. La seule possibilité est alors de proposer un nouveau loyer au moment du renouvellement, sous conditions strictes.

Que faire si on a oublié de réviser le loyer ?

Vous avez un an à compter de la date de révision prévue au bail pour la demander. La hausse ne s'applique qu'à partir de votre demande, sans rattrapage des mois écoulés.

Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?

Non. Le loyer de ces logements est gelé depuis le 24 août 2022, partout en France. La révision redevient possible une fois le bien classé E ou mieux.

Les charges augmentent-elles aussi avec l'IRL ?

Non. L'IRL ne concerne que le loyer hors charges. Les charges locatives se régularisent chaque année sur la base des dépenses réellement engagées, justificatifs à l'appui.