Passoire thermique : vendre ou rénover en 2026 ? Le comparatif chiffré

Un logement F ou G peut toujours être vendu en 2026. Le DPE pèse sur la négociation, et un audit énergétique doit accompagner la vente des maisons individuelles et monopropriétés concernées, mais rien n'oblige à rénover avant de mettre en vente.

La question n'est donc pas « vendre ou rénover ». Elle est : quelle option laisse le plus d'argent une fois tous les coûts déduits ?

Le bon calcul n'est pas « vendre ou rénover ? », mais « quelle option crée le plus de valeur nette ? ».

Pourquoi ce choix se pose-t-il en 2026 ?

Parce que la contrainte réglementaire pèse désormais sur l'acheteur autant que sur le vendeur. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location au titre de la décence énergétique. Les logements F suivront en 2028, les E en 2034.

Un acquéreur investisseur intègre donc le coût et le calendrier des travaux directement dans son offre : pour lui, la rénovation n'est pas une option mais une échéance.

Un acheteur qui vient y vivre raisonne autrement. Il peut très bien accepter un DPE F ou G si le prix, l'emplacement et le potentiel du bien lui conviennent. C'est cette différence de profil qui détermine, plus que l'étiquette, le prix atteignable en l'état.

Première vérification : votre DPE est-il encore à jour ?

C'est le contrôle à faire avant tout devis. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 : certains logements chauffés à l'électricité gagnent une classe sans le moindre travaux.

Une nouvelle attestation de classement peut être téléchargée gratuitement pour les DPE existants concernés, via l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.

Un arrêté publié en août 2026 prévoit par ailleurs un abaissement supplémentaire du coefficient à 1,7 au 1ᵉʳ janvier 2027. Les DPE réalisés jusqu'au 31 décembre 2026 restent valables et pourront être mis à jour gratuitement selon les modalités prévues. Le détail de ce changement de classe mérite d'être regardé de près avant toute décision.

Dépenser 30 000 € pour franchir un seuil que la méthode de calcul vient de franchir seule serait la pire des erreurs.

Combien coûte réellement la rénovation d'une passoire thermique ?

Il n'existe aucun tarif unique pour passer de F à D ou de G à C. Le budget dépend de la surface, du bâti, de l'isolation existante, du chauffage, des menuiseries, de la ventilation et du niveau de performance visé.

Les dispositifs publics eux-mêmes raisonnent en bouquets de travaux, jamais en forfait « sortie de passoire ».

À titre purement illustratif, pour une maison de 100 m² classée F :

Ces montants sont des hypothèses de raisonnement, pas des tarifs de référence. Ils doivent être remplacés par des devis correspondant au logement. France Rénov', le service public de la rénovation de l'habitat, permet de faire évaluer précisément les travaux et les aides mobilisables.

Un budget de rénovation se calcule sur devis et scénario énergétique, jamais à partir d'un prix au mètre carré.

Que peut financer MaPrimeRénov' en 2026 ?

Le dispositif distingue le parcours par geste et la rénovation d'ampleur. Pour ce second parcours, le logement doit être classé E, F ou G avant travaux, le projet doit permettre un gain d'au moins deux classes lors de la première étape et comporter au moins deux postes d'isolation de l'enveloppe.

Le montant dépend des revenus du ménage et de l'ampleur du projet. Les règles ont encore évolué en septembre 2026 : pour une maison individuelle, la rénovation d'ampleur n'est plus accordée si un chauffage au gaz est conservé après travaux.

Vérifiez donc les conditions au moment du projet, pas sur un ancien barème.

Combien coûte une passoire thermique à l'usage ?

C'est le chiffre que l'acheteur calcule avant de faire son offre, et que beaucoup de vendeurs découvrent pendant la négociation.

La classe DPE correspond à une consommation d'énergie primaire exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an. En la multipliant par la surface et par le prix moyen du kilowattheure, on obtient un budget énergie annuel.

Voici les ordres de grandeur pour une maison de 100 mètres carrés, sur la base d'un prix moyen pondéré de 0,13€ par kilowattheure d'énergie primaire, volontairement prudent.

Électricité ou gaz : l'écart change tout

Ces moyennes masquent une différence majeure selon l'énergie de chauffage.

Début 2026, le kilowattheure d'électricité au tarif réglementé se situe autour de 0,19 à 0,20€, contre environ 0,12 à 0,14€ pour le gaz naturel.

Pour un même logement, une maison de 100 mètres carrés tout électrique et mal isolée peut dépasser 60€ par mètre carré et par an, quand un logement performant chauffé au gaz reste sous 15€.

Autrement dit, deux maisons classées F peuvent présenter des factures très différentes selon leur mode de chauffage.

Ce que dit votre facture, et ce que dit le DPE

Le DPE se calcule sur des conditions d'usage conventionnelles : température de consigne, occupation et climat standardisés.

Votre facture réelle, elle, dépend de vos habitudes. Un occupant qui chauffe à 19 degrés paie environ 7% de moins par degré économisé.

Pour un vendeur, le bon réflexe consiste à présenter les deux : la classe officielle et les factures des trois dernières années. Un acheteur rassuré négocie moins fort qu'un acheteur qui imagine le pire.

Un acheteur ne négocie pas une étiquette, il négocie une facture. Autant lui donner les chiffres réels avant qu'il ne les invente.

Un DPE F ou G entraîne-t-il une décote automatique ?

Non. Il n'existe aucune décote réglementaire du type « un DPE F vaut 15 % de moins ».

En revanche, l'écart se constate sur le marché. Dans une publication budgétaire consacrée au financement de la rénovation énergétique, le Gouvernement cite des données notariales selon lesquelles, en 2023, les maisons anciennes classées F ou G se vendaient en moyenne 13 à 25 % moins cher que des maisons classées D, selon les configurations étudiées.

Ce chiffre ne s'applique pas mécaniquement à votre logement. Une maison F dans un quartier très recherché reste plus chère qu'une maison D dans un secteur peu demandé : la localisation, la surface, le terrain et l'état général pèsent au moins autant. C'est en confrontant le bien à des ventes réellement comparables que la décote réelle apparaît.

Une décote DPE est une observation de marché, pas une formule à appliquer au prix de votre bien.

Vendre en l'état ou rénover ?

Reprenons la maison de 100 m² classée F, estimée 250 000 € en l'état, et comparons trois hypothèses.

Les deux rénovations créent de la valeur. Mais celle à 50 000 € n'apporte que 10 000 € de mieux que celle à 30 000 €, pour 20 000 € de dépenses supplémentaires.

La colonne « vendre en l'état » a aussi un avantage que le tableau ne montre pas : aucun risque de dépassement de budget, aucun chantier à piloter, et un capital disponible immédiatement. En face, l'acheteur sait qu'il financera les travaux et négociera en conséquence.

Autrement dit : plus de travaux ne veut pas dire plus de rentabilité.

Pourquoi le coût réel d'une rénovation dépasse-t-il toujours le devis ?

Pour comparer honnêtement les deux options, il faut additionner tout ce que le chantier coûte réellement :

• les travaux ;
• l'audit et les études ;
• les imprévus, systématiques sur un bâti ancien ;
• le coût du financement et les frais divers ;
• le temps pendant lequel le capital reste immobilisé.

Sur un devis de 35 000 €, comptez par exemple 1 000 € d'audit et d'études, 4 000 € d'imprévus et 2 000 € de frais financiers : le coût total atteint 42 000 €. Si la rénovation permet de vendre 50 000 € plus cher, le gain n'est pas de 50 000 € mais de 8 000 €.

Le projet peut rester pertinent. Sa rentabilité n'a simplement rien à voir avec ce que suggère le seul prix de vente.

Une rénovation n'est intéressante que si la valeur créée dépasse son coût complet, pas son devis.

Maison ou appartement : pourquoi le calcul n'est pas le même ?

Parce que le propriétaire d'une maison décide seul, et pas celui d'un appartement.

En maison individuelle

Toiture, murs, planchers, menuiseries, chauffage, ventilation : tous les postes sont accessibles, ce qui permet de construire un programme cohérent et de viser un gain de classes précis. En contrepartie, l'audit énergétique réglementaire est obligatoire à la vente pour les classes F et G depuis le 1ᵉʳ avril 2023.

En copropriété

L'isolation extérieure, la toiture ou certains équipements relèvent des parties communes : le propriétaire ne peut pas décider seul de l'essentiel du programme.

Avant tout chiffrage, examinez le DPE individuel, le DPE de l'immeuble s'il existe, le plan pluriannuel de travaux, les travaux déjà votés et les dernières décisions d'assemblée générale. Une rénovation individuelle peut être pertinente sur certains postes seulement.

Avant de chiffrer une rénovation, identifiez ce que vous pouvez réellement modifier seul.

Quel scénario retenir selon votre situation ?

Quatre chiffres suffisent à trancher : le prix de vente en l'état, le coût total des travaux, la valeur probable après travaux et le temps que le chantier ajoute au projet.

Les deux premiers s'obtiennent par une estimation de votre bien et par des devis ; le troisième par l'analyse des ventes comparables de votre secteur ; le quatrième par le calendrier du chantier. Tant que ces quatre chiffres ne sont pas posés, la décision se prend à l'aveugle.

Reste à remplir les deux colonnes du tableau avec vos chiffres à vous. Un conseiller We Invest de votre secteur le fait à partir des ventes des douze derniers mois autour de votre bien : prix atteignable en l'état, valeur probable après travaux, écart net entre les deux. → Voir ce que donnent les deux scénarios pour votre logement.

La meilleure option est celle qui vous rapporte le plus : ne visiez pas la meilleure étiquette DPE, mais le plus grand bénéfice financier.

FAQ

Peut-on vendre une passoire thermique en 2026 ?

Oui. Un logement classé F ou G peut être vendu sans restriction. Pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété concernés, un audit énergétique réglementaire doit compléter le DPE.

Faut-il rénover un logement F ou G avant de le vendre ?

Non. Les travaux ne sont pas une condition de la vente. Le vendeur doit en revanche respecter ses obligations d'information et fournir les diagnostics requis.

Combien coûte la rénovation d'une passoire thermique ?

Il n'existe pas de tarif unique. Une rénovation d'ampleur représente couramment plusieurs dizaines de milliers d'euros, mais seul un devis correspondant au logement a une valeur : la surface, le bâti et les postes concernés changent tout.

Est-ce rentable de rénover avant de vendre ?

Cela l'est lorsque la valeur créée dépasse le coût complet du chantier, imprévus et frais financiers compris. En dessous, le vendeur finance la rénovation du futur acheteur.

Un DPE F peut-il devenir E en 2026 sans travaux ?

Oui, dans certains cas. Le changement de coefficient au 1ᵉʳ janvier 2026 concerne surtout les logements chauffés à l'électricité, dont le classement peut s'améliorer sans chantier.

Les aides changent-elles la rentabilité du projet ?

Oui, sous conditions. MaPrimeRénov' propose un parcours de rénovation d'ampleur pour les logements E, F ou G, avec des exigences de gain énergétique. Les règles et les montants évoluent : ce sont les conditions applicables au moment du dépôt qui comptent.

Faut-il attendre 2027 pour vendre un logement tout électrique ?

Pas sur cette seule base. L'abaissement du coefficient à 1,7 prévu au 1ᵉʳ janvier 2027 peut améliorer certains classements, mais l'effet dépend entièrement du logement, et le marché, lui, évolue aussi.